[금융/부동산/대출] LTV, DSR, DTI 가 뭔가요? 용어 자세히 알아보기

LTV, DSR, DTI가 무엇인가요?

  이번 시간에는 부동산 대출과 관련된 용어에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 다들 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 부동산 규제 혹은 부동산 담보대출이나 개인 신용대출 등을 다룰 때 자주 언급되는 대표적인 지표입니다. 바로 LTV, DSR, DTI 인데요. 바로 용어의 뜻과 자세한 예시로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

용어 설명

LTV (Loan To Value Ratio)

• 주택담보인정비율이라고 부르며, 담보로 잡힌 부동산 가치 대비 대출금액의 비율을 말합니다. 즉, 집값이 5억 원일 때 LTV가 70%라면, 최대 3억 5천만 원(5억 × 70%)까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다.  
• 부동산 대출의 한도를 결정할 때 가장 기본적으로 쓰이는 지표입니다. 정부 정책이나 금융기관의 규제에 따라 LTV 규제가 달라질 수 있습니다.
• 예시
  • 집값(감정가): 5억 원
  • LTV 규제: 70% (생애최초 80%)
  • 대출 한도: 3억 5천만 원 (생애최초 4억 원)

 

용어 설명

DSR (Debt Service Ratio)

• 총부채원리금상환비율이라고 부르며, 개인이 보유한 모든 부채(주택담보대출, 신용대출, 카드론, 전세자금대출 등)의 원금과 이자를 1년 동안 얼마만큼 갚아야 하는지, 그리고 이를 본인의 연 소득과 비교하여 산출한 비율입니다.  
• DSR = 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액 / 연 소득 × 100%
• DSR 지표가 높으면, 연소득 대비 갚아야 할 연간 원리금 부담이 큰 상태를 의미합니다. 최근에는 개인 단위의 ‘총부채 관리’가 중요해짐에 따라, 금융기관에서 대출심사를 할 때 DSR 규제를 적극적으로 적용하고 있습니다.
• 예시
  • 연 소득: 5천만 원
  • 모든 대출의 연간 상환액(원금+이자): 2천만 원
  • DSR = (2천만 원 / 5천만 원) × 100% = 40%
• 위와 같이 DSR 40(%)로 가정한다면 금리에 따라서 대출 받을 수 있는 금액이 정해집니다.
  • 대출금리 4%: 최대 5억 원 (연간 상환액 2천만 원)
  • 대출금리 5%: 최대 4억 원 (연간 상환액 2천만 원)

 

용어 설명

DTI (Debt To Income Ratio)

• 총부채상환비율이라고 부르며, DSR과 비슷하게 개인이 부담해야 하는 빚이 소득 대비 얼마나 되는지를 보여주는 지표입니다. 다만, 한국의 금융실무 관행에서는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 등 특정 항목만을 합산하거나, 금융권마다 조금씩 계산 방식이 다를 수 있다는 특징이 있습니다.  
• DSR과 차이점   
  
  • DTI는 주택담보대출 중심의 이자+원금 일부만 포함하는 경우가 많고, 신용대출은 이자만 반영하거나 일부만 포함하기도 합니다.  
  • DSR은 말 그대로 개인이 보유한 “모든 대출의 원리금”을 포함하여 포괄적으로 계산한다는 점에서 좀 더 엄격하고 포괄적입니다.
• 예시
  
  • 연 소득: 5천만 원  
  • 주택담보대출 연간 원리금: 2천만 원  
  • 신용대출 연간 이자: 500만 원  
  • (일반적 가정) DTI = (2,000만 원 + 500만 원) / 5,000만 원 × 100% = 50%

 

 

정리

1. LTV(주택담보인정비율) 
   •     부동산 가치 대비 대출금액의 비율 
   •     “집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는가?”를 나타내는 지표
2. DSR(총부채원리금상환비율)
   •     모든 부채(원금+이자) 상환액을 연 소득으로 나눈 비율
   •     가장 포괄적이고 엄격하게 개인의 채무 부담을 파악하는 지표
3. DTI(총부채상환비율)
   •     특정 대출(주로 주택담보대출 등)의 연간 상환액(원금+이자) 및 기타 대출의 이자를 연 소득으로 나눈 비율
   •     DSR보다는 상대적으로 포함 범위가 좁거나 계산 방식에 차이가 있음

  금융기관은 대출 가능 여부와 한도를 결정하기 위해 LTV, DSR, DTI를 종합적으로 고려합니다. 특히, 최근에는 개인 단위 부채 관리 강화를 위해 DSR 규제가 더 엄격해지고 있는 추세입니다 (2025년 2월, 제1금융권 기준, DSR 40). 따라서, 자신의 부채 수준을 파악하고, 대출을 계획할 때 이 지표들을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.